《大河报》：豫发集团“多面手”进化式-凯发真人首先娱乐

核心提示：在河南地产圈12年的好奇与审视中，豫发集团完成了由行业“非主流”到“中原首席综合地产运营商”的嬗变。而从“吃生螃蟹”到“吃透螃蟹”，既展现这个“小个子”独特的企业性格与发展韬略，也透露出其在商业竞争严逼下倔强而智慧的生存进化式。

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逆市投资，“小个子”秀肌肉

在中国房地产业秋风萧瑟的时间节点，“小个子”豫发集团却大秀肌肉，“拉出2013年投资豪单”。这或令行业外人惊诧。

11月，豫发集团（简称豫发集团）对外公布了该公司2013年度投资发展战略：其一，以郑州航空港区为核心，全速推进其住宅和商业产品建设项目，预期今后几年港区项目总开发面积将超过300万平方米。其二，加快锦荣商贸城升级工程，将其改造为全新的shoppingmall业态。同时，开工锦荣国际轻纺城新项目。商业地产项目预期开发面积为150万平方米。其三，加快建设曲梁国际锦荣城及兰考锦荣服装工业园，积极承接东南沿海服企产业转移，预期开发面积超300万平方米。

综合来看，豫发集团在“十二五”后期投资开工面积约750万平方米。并且，这是在住宅、商业、工业三个板块同步推进。

这是国内一线地产商也难以企及的发展“胃口”。正因这场超级“肌肉秀”，豫发集团或已突破了行业内外对其品牌、规模、实力的既有认知。但在更多人意识中，当前在国内房地产业市场萧瑟而复杂的环境下，“逆市投资”或不是这个“小个子”能做、该做的。

根据郑州市统计局10月26日发布的行业数据报告，今年前三季度，郑州市商品房销售面积819.8万平方米，比上年同期下降3.2%；商品房销售额536.4亿元，同比仅增长0.1%。这是自2010年2月以来的最低增速。

“行业低潮期的投资效率，需因企业所持资源、阶段性发展需求、资金链抗风险能力而议。”豫发人表示，与同业者不同，豫发集团承担了“配合郑州服装业提高产业化状态”、“服务河南承接沿海服企转移”的双项职能。从而，需要尽快提供与之配套的地产服务产品。

豫发人所指的“服装业地产服务产品”，是豫发集团旗下三宗在建商业及工业地产主力项目。

锦荣国际轻纺城，是大型商业综合体。市场总用地面积近300亩，规划建筑体量达37万平方米，可容纳3000余户轻纺织品商户进驻经营。今年8月二期项目正式开业运营后，已实现集群效应，涵盖家纺、服装面辅料、缝纫设备、棉布、窗帘、床品等轻纺织品，成为当前河南最大的交易中心。

曲梁国际锦荣城与兰考锦荣服装工业园，则是豫发集团拓展工业地产的标志性动作。

前者，设立在郑州曲梁。项目总占地1200亩，预期整体投资28亿元，是河南省重点建设项目。其核心功能，是吸纳和集聚河南本土服装生产企业，形成豫派服装的设计研发中心、生产中心。同时，吸引国内、国际知名服装品牌企业入驻，力求打造中部地区的服装产业配套功能最完备的综合服务中心。该项目共分为三期开发，其中一期项目占地140余亩，于今年3月开工建设。

后者，设在开封兰考县。项目占地500亩，建筑面积25万平方米，总投资6亿元人民币。项目建成后，将成为集服装生产、物流、办公餐饮和娱乐等于一身的现代化工业园区，可实现年产600万套服装的生产能力，有效解决当地8000余人就业。

如此庞大的项目量与计划开工量，或是豫发集团诠释2013年逆市崛起的最佳表达。

但其在制造“爆破效应”的同时，亦不免引起外界对其发育成色、资源禀赋、发展能力的多重拷问。

“豫发集团这些年做了什么，它的爆发能力从何获得积累，它的经营主业究竟是什么？”这个被行内外深刻定格印象的“小个子”，如今又多了一层传奇性色彩。

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濒危企业，辟蹊径求生机

豫发集团深沉的企业性格、小众而多元化的投资方式、松散的品牌关联度，或令外界很难看清其发育成色。但其能走通“大企业看不上、小企业想不到”的路，既决定其发育基因，更来自于探索可成长空间的韧性。

除锦荣商贸城之外，豫发集团“二号作品”是什么？

时至今日，这在河南地产界是多数人想问的。

这似乎是说，豫发集团已许久不在江湖。但江湖，却从不缺它的传说，最明显的就是豫发集团颇具“挑战性”的投资风格：在郑州商业地产界，锦荣商贸城第一个叫出物业“只租不售”。开发海南，它是第一个河南投资客。在航空港区，豫发集团先于省内外企业，甚至比富士康更早半年就投资这块人烟稀少、基础设施了无的处女地。随后，还毅然选择不惜代价，为助推富士康顺利入驻，率先为“政府使命需要”而做配套投资。

然种种传闻的背后，其实是豫发集团创立12年依旧难被读懂的生存逻辑：从民用住宅、旅游地产，到商贸市场、写字楼，再到工业厂房、工业区配套服务项目，它涉猎了中国地产业几乎全部产品。但哪一个才是其主营产品？从郑州、焦作、南阳西峡到海南岛五指山，哪个市场才是其核心发展区？

“术业应有专攻。但豫发集团在创业初的体格，决定其起点是‘讨生计、除旧疾’，而非轻装快马参与红海竞争。”豫发集团董事长王建树介绍，豫发集团的前身，是河南省豫发实业总公司下属的一个资不抵债的房地产开发公司。面对此境，他是众多人员中第一个敢吃螃蟹的人，对公司改制重组，更名为“豫发集团”。

2000年，开发了第一个住宅项目，翠园锦荣世家住宅小区。

但随后王建树认知到，在住宅市场领域，公司品牌、市场定位、战略方向、专业团队、融资途径等最核心发展要素统统缺位，与市场既有霸主不可同日而语。

那么，豫发集团能做什么？这曾让王建树长期陷入深思。

比如，2001年，豫发集团购得火车站商圈商业用地（现锦荣商贸城一期占地）。有人找其商谈加价千万买地。

“商业地产的投建体量很大，公司在当年资金周转很窘迫，更何况，谁都没干过。”王建树确实也曾动过转让锦荣商贸城土地的心思，但河南财院国贸专业毕业的他更笃信稀缺地段物业保值增值的前景，最终不但坚持了下来，而且大胆而超前地做出了“物业只租不售”的抉择。

事实证明，租赁式经营非但未让锦荣商贸城陷入经营窘境，反而实现了自我造血、滚动发展。至2008年，其市场完成三次扩容。同时，它为豫发集团探索新的发育路径，当了“现金奶牛”。

但从豫发集团的创业履历来看，不得不说，2009年之前，其虽在局部市场有斩获，却对“二次成长”方向并未明晰。

比如，王建树的几次“冲动”：其一，“闯海南”涉足了旅游地产，开发“五指山•翡翠谷生态度假山庄”；其二，在住宅市场几度回归，焦作、郑州乃至南阳西峡；其三，为“富士康落户”做产业配套投资，涉足工业区配套服务项目。

“不能足够专业，干脆彻底多元化。也许能闯出个名堂。”这是王建树对小企业在竞争夹缝中生存的思维逻辑。

时间推移至2009年，豫发集团在投资方向上的重大战略调整，引发河南地产圈对其产生深刻关注。

横向，它在商业地产领域进一步延伸，筹建锦荣国际轻纺城、中原摄影器材城；纵向，它进入工业地产领域为服装加工企业做配套商。

这是豫发集团“二次成长”的十字坐标吗？业界众说纷纭。

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链条式布局

从“非主流”到“做自己”

从“帮人一把”的实践中，豫发集团得到了“再成长”的启发。最终，其行业市场定位、功能与差异化特色得到校准。“先蓄水后养鱼”，自我升级为河南产业地产领域先行军。

超强多元化的经营战略，或让豫发集团在业界早有“非主流”的评议。

但在“争主流”、“做自己”的路线中，豫发集团仍选择了后者，这源于企业不同寻常的探索式发展经历。

而“做自己”，既需要明晰企业在市场格局中的优势与劣势，也需要找到差异化特色，更需要梳理出做强做大的发展方式与路线。

豫发集团的优势是什么？

从多产业布局结构看，2009年之前的豫发集团，旗下发展板块是商业地产。锦荣商贸城历时10年建设完成了规模扩容，三期项目累计开发面积达110亩，年交易额近百亿元。

除资金积累之外，豫发集团从开发商业地产中收获丰厚：其一，在贸易中心型商业地产领域，锦荣品牌效益持续放大；其二，其租赁制经营模式趋向成熟；其三，商管运营团队驾驭大型市场经营专业能力，得到了不断充实与历练。于是，2009年后，其快速切入锦荣国际轻纺城、中原摄影器材城等产品开发，并逐步投放市场。

从这一角度看，豫发集团在业界眼中是成功的。因其规避了市场一般产品红海竞争，另辟蹊径，在小众特色领域走活了生存路线，完成了贸易中心型地产产品的锦荣品牌培育、放大。

但是，豫发集团并未走出外界想象中的“横向延伸”路线。2011年，其进入了工业地产领域，在郑州曲梁、开封兰考投资服装工业园，令业界颇为诧异。

因为在中国主流地产界，住宅与商业以其产品关联度较强，便于过渡延伸。而工业地产则尤为冷僻，在当前地产市场中处于利益末梢。迄今，除一般企业独立投资外，多数工业园区由政府来投资。

事实上，豫发集团2003年曾涉水工业地产，开发了温州村服装加工园区项目，从中品尝过“低收益”的失败感。

王建树对此说法表示认同。但他之所以仍要坚持，是因助力河南服装加工业完成扩容、升级，已成为豫发集团培育核心竞争力、获得二次发展的关键撬杠。

豫发集团想做什么？

王建树说，他想要的是“产业地产”商业模式，具备可复制性。通俗理解，就是依托于某一产业，提供与之匹配的工业、商业地产产品。而当下最急迫的，是豫发集团由服装产业全链条地产服务商获得破题。

但当下的河南服装业发育状态，在王建树看来像一根蘑菇。由于本土制造业数量、质量偏低，贸易市场对外依附性过强，经过十多年发展后，涉服装业商业地产已看到了天花板。“产业结构畸形，决定其增长力有限，配套服务商想获得持续发展就是空谈。”

豫发集团为此能做什么？

王建树称，服装加工业链条分工明晰、协作性极强，这决定其产业升级不能“头疼医头”。因而，需从提高产业配套基础、疏通链条资源配置的层面实现破题。但能为生存起点、资源整合能力较低的中小服装企业，提供一批协作性高、资源配置丰满的发展载体，对接政府、银行资源扶持，即能提高他们的生存能力与创业积极性。这一载体还能担当承接沿海服装企业转移，提供了现成的软硬环境，一举两得。

由此推理，曲梁国际锦荣城、兰考锦荣服装工业园、锦荣轻纺城、锦荣商贸城，都是豫发集团研发“产业地产”商业模式的对点投资。最终，它们将完成成品贸易、原材料流通、加工制造的链条式产品组合，实现锦荣品牌与“产业地产”概念全面兼容。

“这一探索，关乎豫发集团核心竞争力的培育，更关乎企业在下一个十年的可成长空间。”王建树说，他对公司未来在行业市场的定位，是“中原产业地产领域第一方面军”。

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攻防兼备，三角决定平衡

豫发集团“产业地产商”的角色定位，或由服装产业全链条地产服务商获得破题。但这根发展主线背后，则是王建树设计的一条隐线：商用、工业、住宅三角决定平衡，随行就市、游刃其中。

挑起“中原首席产业地产运营服务商”大旗，豫发集团是有底气的。

从其内部看，这源自旗下锦荣品牌在河南服装业浸淫的深度。经10年的积累，锦荣商贸城在河南服装贸易领域已成为活跃度最高的市场之一，3000家商户与之唇齿相依。更重要的是，豫发集团积累了一个充分理解服装产业成长的商业经营团队。

从外部看，多方位政策支撑，能够让豫发集团找到合适的借力。比如，郑州市大力发展服装产业的“关照”；比如，河南倾一省之力承接产业转移，大纺织领域更是各地重点“呵护”的对象。

事实上，纵观豫发集团12年发展历程，其多元化投资结构或在外人看来多有凌乱，但多数产品紧扣一个原则：顺势市场、政策借力。

2000年的锦荣商贸城，是顺应郑州建设现代商贸城；2004年的海南楼盘，是契合“国家特区建设”热源；2011年为富士康落地做产业配套投资，是积极响应郑州新农村建设、承接产业转移……这凸显王建树的政治智慧以及他对市场热源的洞察力。

但换一角度，豫发每一次“应题”发展，并不完全是一本经济账。作为一个本土企业，它能在城市发展或政策引导最需要的时间、地点精确出现，既是一种社会责任的担当，更是一个企业公民服务“区域经济发展”的品格与使命感。

仍以“服务富士康‘落地’”为例，当年荒草萋萋、基建为零的现状，曾让很多人退却：参与企业不仅需要先期垫资，还需扛住港区市场培育周期，更需具备驾驭“产业基地设施配套”、“农村新社区配套”双项工程能力。

从河南地产界名腕如云的阵容中，豫发显然不是最合适的。但它敢于成为“旗手”，得到了政府的器重，它的态度、付出与服务，得到了行业、经济界的充分认同。于是，在近3年巨额投资零回报之后，它终于能得到千余亩商业和住宅储备用地，在港区市场占据一定优势，自合情理。

当然，对于豫发集团2013年庞大的投资规划，外界并非无议论：其品牌外向度、资金、人才结构是否足以支撑，或被追问更多。

“多年来，豫发集团多元化的投资方式，的确未让外界认知到企业发育质量与健康度。”这是王建树为企业发展路线做出的得失评估。但他认为，豫发集团在中国地产经济主升浪中没有掉队，也得到一笔可观的财富：其一，商业地产自持物业带来的稳定现金流；其二，在住宅、商用、工业三个板块，各积累了一支专业化团队。“这是支撑企业2013年发展计划很给力的正能量”。

豫发集团2013年后发展计划与此形成了暗合：住宅为前锋，商业地产为中锋，工业地产为后卫。将“不擅长”的住宅板块提在最前，王建树称，这是在当前阶段，公司提高品牌外向度的需要。但从整体战略看，更需要通过住宅批量投放，获得“短平快”收益，全力支持“专业产业地产商”主线完成更漂亮的产品。

由此推理，在积极培育“主产品”的同时，豫发集团另设一条“保驾”暗线：住宅、商业地产、工业地产，“三角决定平衡”。互通资源、利益共享。根据不同的时间、政策环境、市场机遇、资源配置状况，做最合适的调整。攻防兼备、游刃其中。

“豫发集团这12年，跨过了第一个轮回，有坎坷、有非议，得失分明。但它最大的改变，是从此有了清晰的价值观、竞争力、发展战略”。王建树说，这将支撑企业下一个十年的发展，由此，将2013年设定为新起点。

当然，在全行业投资低潮期吹起冲锋号，亦是豫发集团内心兴奋的一种表达：国家对房地产行业政策的调控，对市场经营主体的综合素质考验逼近极限。这或可能导致河南地产界“江湖地位”重构，或为豫发集团提供品牌上位的机会。

“在政策宏观调控持续深化的背景下，房地产企业也能找到新的经济增长点。那就是拓展思路，走多元化之路。”这是王建树一改往日深沉，今年在公开场合卓有兴致的演讲。(杨霄)

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